长白山·林海温泉部落项目

2017-02-15 阅读

　　项目概况

　　1.1 地理位置

　　长白山脉是欧亚大陆东缘的最高山系，地处吉林省东南部，位邻中国与朝鲜边界。广义的长白山指整个长白山脉，即东北地区东部山地的总称。介于北纬38°46′-47°30′，东经121°08′-134°，北起完达山脉北麓，南延千山山脉老铁山，长约1300余千米，东西宽约400千米。

　　2006年1月，长白山保护开发区管理委员会正式成立。管委会为正厅级，与地级市地位相当，负责管理长白山保护区及周边共6718多平方千米的范围。

　　1.2 项目名称

　　项目名称为：长白山·林海温泉部落项目，以下简称“本项目”。

　　1.3 招商单位

　　招商单位为：长白山保护开发区管理委员会池北经济管理区。

　　1.4 建设地点

　　建设地点为：长白山保护开发区管理委员会池北经济管理区。

　　资源环境

　　2.1

　　2.2绝佳环境

　　长白山有由国际 A 级自然保护区组成的保存完好的原始森林，有吉林省省级自然保护区——长白山特有树种长白松构成的长白松自然保护区，还有中国最大的红松母树林原始群落，在长白山海拔 1,600 -2,000 米的广阔地带珍稀植物和高山花卉繁茂发育，组成的高山大花园堪称东北亚地区各山顶最具特色的自然景观。长白山森林生态系统是亚洲东部保存最为完好的典型的森林生态系统，为人类提供着多方面的生态服务。

　　长白山是中国东北的“生态绿肺”，发源于长白山的图们江、松花江、鸭绿江三大水系，组成了中国东北地区的水网，全年径流量达 240 亿立方米。区内矿泉资源十分丰富，温水泉日平均涌水量 90 吨左右，冷水泉日平均流量达 200吨。

　　本项目位于池北区山门口区域，打造以温泉酒店服务为核心的集居住、餐饮、休闲、度假为一体的国家旅游度假区，占地面积1200公顷，拟综合投资120亿元。

　　市场预测

　　3.1 国内旅游人次快速、稳定增长，未来超百亿人次

　　在经济发展新常态背景下，旅游消费是重要的消费促进领域，具有多重综合效益，是幸福产业、健康产业、战略性支柱产业。近年来，旅游投资与消费大幅增长，保持年均10-15%的增长率，成为国民经济发展的主战场。到2020年全面小康社会建成，旅游消费将激发出更大潜力。

　　根据国际旅游规律,人均GDP达到5000美元时,就会步入成熟的度假旅游经济,休闲需求和消费能力显著增强,而2015年我国人均GDP为5.2万元,约合8016美元,但人均出游才为2.98次,离发达国家居民每年出游8次以上还有很大差距。按中等增长速度测算，到2030年，中国将形成超百亿人次的世界上最大规模的国内旅游市场。

　　3.2 “四季融合效应”下，长白山未来破千万人次

　　参考国际经验，长白山一年四季可游，冬季是长白山具有垄断性资源优势的经营期，未来冬季必定超过夏季，达到约600万人次，四季融合效应下，长白山未来年接待游客人次必然突破1000万人次。

　　建设条件

　　4.1 政策条件

　　本项目符合吉林省、长白山管委会产业政策，属鼓励类投资项目，已经列入：

　　《吉林省优势产业目录》第4条：饮用天然矿泉水生产；

　　《长白山保护开发区规划》重点项目；

　　《长白山保护开发区“十三五”发展规划》重点项目。

　　4.2 用地条件

　　本项目用地条件良好、景观优美、地热温泉资源丰富，已开发利用温泉近30处。长白山温泉旅游历史悠久，林海温泉部落区内建有蓝景温泉、皇冠假日等温泉酒店。

　　4.3 基础设施

　　本项目现状基础设施按照旅游景区基础设施建设。随着经济与产业转型，围绕大长白山发展战略，本项目按照国家级度假区标准进一步推进基础设施和公共服务设施建设，完成设施功能，提升设施服务能力。

　　4.4 区域交通

　　本项目区域交通条件十分优越，临近长白山二道白河镇，通过环山线可连接长白山机场、S26抚长高速公路。到2020年，随着长白山机场扩建、吉林东部高铁建成开通，可直接连入高速铁路网络，航空、铁路、公路立体将更为便捷、通畅。

　　4.5 战略集群

　　以长白山景区为核心，本项目建设的重大商业条件是已经形成、正在优化的“长白山生态旅游战略集群”，以国际化、世界级为导向，长白山生态旅游战略集群的进一步优势、扩能，将产生难以估量的“1+1>2”的集群效应。国家级、世界级旅游战略集群效应也是本项目建设的重大利好条件，影响深远！

　　概念规划

　　5.1 规划依据

　　作为长白山区域的世界顶级度假温泉酒店集聚区，是一项创新性的工作，除法定依据外，本项目概念规划主要技术依据：

　　依据《旅游度假区等级划分》（GB/T 26358—2010）以及《旅游度假区等级评定标准及实施细则》；

　　参考世界最佳酒店集团罗莱夏朵精品酒店集团（RELAIS & CHATEAUX)严选标准；

　　参考世界小型奢华酒店联盟（SLH，Small Luxury Hotels of the World）严选标准。

　　5.2 总体思路

　　依托长白山世界级四季度假资源和温泉资源，充分发挥温泉、冰雪、原始森林的环境优势和气候优势，万般小心、十分珍惜最邻近长白山自然保护区不可多得的用地条件，打造长白山区域高端的、代表长白山走向世界的顶级度假温泉酒店集聚区。

　　5.3 规划理念

　　本项目严格遵循“野奢、生态、优雅”的规划理念，建设“幽而美”的世界顶级温泉度假酒店集群。

　　5.4 市场定位

　　本项目的市场定位是：钟爱宁静致远、优雅奢华、健康乐活、运动休闲的温泉度假生活人群，崇尚自然、森林、温泉、滑雪的高品质消费人群。

　　一级市场：5个国家级城市群的高净值家庭四季度假市场——长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、长江中游城市群和成渝城市群；

　　二级市场：哈长城市群、辽中南半岛城市群内的高净值家庭四季度假市场。

　　我国温泉旅游经历了温泉疗养、温泉沐浴、温泉度假、温泉养生、百花齐放五个阶段。近年来，温泉旅游人次呈现稳定的增长态势，在中国旅游市场保持增长的大环境下，2016年温泉出游人次大幅上升。

　　5.5 发展定位

　　本项目的发展定位是：充分发挥林海温泉部落区位、生态环境、冰雪和温泉资源优势，建设大长白山区域旅游度假皇冠上的明珠，全方位的奢华私密度假胜地，打造长白山走向世界的旅游度假平台，成为引领长白山旅游度假供给侧改革的创新者，树立长白山旅游度假征程的新的里程碑。

　　5.6 产品组合

　　本项目以长白山极致私密温泉度假产品，以温泉养生＋家庭度假为核心，以服务差异化为导向，形成10-12家各具品牌内涵的精品优质度假产品组合。

　　5.7 市场营销

　　本项目市场营销主要采用“品牌连锁营销+俱乐部会员制营销+社会化网络营销”的整合营销模式。

　　5.8 空间布局

　　本项目以私密性为前提，考虑“山、泉、景、城”生态图式，整体上分为六个度假功能区。

　　5.9 技术经济指标

　　5.10 开发策略

　　本项目坚持“精品、绿色、创意、四季、集群、集约”的开发建设与运营策略，综合协调，贯彻落实本项目思路与概念性。

　　建设内容

　　本项目主要建设内容分两大部分：基础设施建设、温泉度假与旅游服务设施建设。

　　6.1 基础设施建设

　　6.2 温泉与服务设施建设

　　7.1 估算范围

　　估算投资包含本项目从土地购置到运营的全部投资，基本满足度假村建设及开业准备的需求，由以下三个部分组成：

　　1．工程前期费：包括土地购置及前期费用；

　　2．直接工程费：包括建安工程费、基础设施费、配套设施费、酒店筹开费、不可预见费；

　　3．间接费：包括建设单位管理费、资金成本。

　　7.2 估算依据

　　本项目投资估算主要依据有：

　　1. 《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)；

　　2. 《投资项目可行性研究指南》；

　　3. 吉林省现行建筑工程概预算定额及市场行情；

　　4. 2008版《建设项目清单计价规范》；

　　5. 本项目概念性规划方案；

　　6. 参考世界顶级酒店管理公司出具的亚太地区《奢华酒店标准指引》；

　　7. 参考同类项目的设计参数、经验数据。

　　7.3 基础设施投资

　　考虑本项目的世界级度假区规划标准，本项目的基础设施投资估算主要参考国内发达地区度假区基础设施投资强度测算，测算标准为2亿元/km2。

　　7.4 估算结论

　　本项目估算总投资为105亿元，估算经济指标为：18750元/ m2。

　　综合评价

　　8.1 经济效益

　　本项目经济效益良好，静态投资回收期为7.06年。

盈亏平衡图

单因素敏感性分析结果

　　8.2 环境评价

　　本项目注重绿色发展、集约发展，采用生态损害最小化开发，运营中注重绿色技术应用，各项标准均达到国家最优标准，综合看，生态环境效益良好。

　　8.3 风险评估

　　社会风险——本项目整体发展环境良好，林场改革、大长白山区域与旅游业发展机遇重合，社会风险较低；

　　政策风险——本项目符合吉林省东部绿色发展政策、大长白山区域发展政策，政策风险低；

　　市场风险——本项目符合长白山旅游供给侧结构性改革要求，符合休闲度假市场需求，市场风险较低；

　　管理风险——本项目通过引进国际上成熟的温泉与四季度假村经营管理模式，可降低管理风险。

　　综合看，本项目效益良好，风险较低，可加快实施。

　　招商方案

　　9.1 总体思路

　　扎实开展“2017全民招商会战年”活动，把招商引资作为全区压倒性任务抓实抓好，根据全区长远规划布局和“十三五”谋划储备项目前期工作成熟度，扎实推进招商工作。

　　积极顺应把握我省实施向东、向南开放的战略布局和政策机遇，依托冰雪、温泉、生态等资源优势，着眼于推动资源与资本、产品与市场对接，精心谋划包装一批夯实基础、丰富业态、激发后劲的大项目。

　　提高招商的精准性、有效性，盯住国企、央企，面向世界500强、国内500强企业，锁定珠三角、长三角、京津唐、环渤海等发达地区，积极引进有实力、有品牌、有市场、有成功案例的大型行业龙头企业。

　　建立长白山招商新闻发布和准入退出机制。面向全球发布招商项目信息，坚持专业招商与中介招商、委托招商、同乡招商、以商招商相结合，突出园区实体招商。

　　制定项目准入评估管理办法，建立项目专家库，准确论证项目价值和项目的可行性、成长性，坚决清理不能履约践诺的搁浅招商项目。

　　优化配套措施。认真梳理资源、用地的具体分布，确保每一个签约项目实质落地。

　　健全完善招商项目管理服务长效机制，切实降低企业投资兴业的区域商务成本、行政审批成本，提高办事效率，着力加强软环境建设，让投资者安心入驻、放心投资、长期发展。

　　9.2 客户系统

　　充分运用长白山招商引资客户管理系统，分类梳理，细化研究，按项目性质确定招商重点客户。意向客户则按行业、按洽谈成熟度、以商招商的可行度进行细化研究，明确重点跟踪客户、储备客户和拟叩门招商客户。

　　9.3 外商投资企业审批相关规定

　　根据国家现行法律规定，外商投资企业的设立实行审批登记制度。投资总额大小和《外商投资产业指导目录》的项目分类，进行分类分级审批。

　　9.4 吉林省招商引资动态

　　大力开展招商引资工作，是突破原有生产和发展要素瓶颈限制，实现跨越式、超常规发展的重要途径。当前，我省处在工业化的中后期和城镇化提速发展的重要阶段，产业发展面临做大总量与提升质量的双重任务，做好招商引资工作，以有效投资增加有效供给、提升`供给质量，是吉林推动供给侧结构性改革必须解决的重大问题，更是推动吉林新一轮全面振兴的关键抓手。

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