长白山池北旅游度假区项目

2015-05-18 阅读

　 1. 项目简介

1.1 项目背景

1.1.1 项目提出的背景

长白山池北旅游度假区项目位于长白山管委会池北区(二道白河镇)，白河大街西侧、林海街西侧及东侧核心地段，地理位置优越，依山伴水，地块平整，环境优美，开发潜力巨大。度假区以生态休闲度假产业、商务度假服务业、旅游地产业为核心，突出休闲与长白山森林风光的特色，将与长白山风景名胜区旅游事业联动发展。沿河带重点打造集酒吧、美食、餐饮一条街；中心地带打造购物娱乐步行街；近林地带建设养老地产、度假公寓、度假酒店社区。

1.1.2 市场前景

长白山周边有着丰富的景区资源，自长白山管委会成立以来，长白山旅游得到了稳步发展，接待设施不断完善、综合交通逐渐改善、营销工作有声有色、游客数量稳步增加，为长白山未来旅游发展奠定了良好基础。2012年，长白山区域旅游总人数达到287万人次，旅游总收入实现28亿元，长白山景区旅游人数达到167万人次，景区旅游收入实现5亿元。池北区(二道白河镇)是长白山地区最大的镇区、长白山管委会所在地。作为距离长白山保护区最近的一座城镇，这里是绝大多数到访游客从延吉前往长白山的必经之路，是长白山旅游门户小镇。小镇发展规模适中，池北区紧邻长白山北坡以及未来逐渐发展的和平主题功能区、参花主题功能区、奶头山滑雪场、露水河国际狩猎场、长白山第一漂等，在整个大长白山地区具有重要的集散与服务功能。开发长白山池北旅游度假区项目市场前景极为广阔。

1.1.3 项目建设的有利条件

1、政策条件

国民经济和社会发展“十二五”规划中，明确提出要积极发展我国旅游业；国家旅游业“十二五”规划中指出，要丰富完善观光旅游产品，加快开发度假休闲旅游产品，引导一批山岳、湖泊、滨海、温泉等不同类型的休闲度假产品聚集区的开发和建设；国家“东北地区振兴规划”中提出要积极发展东北地区旅游业，其中长白山景区在森林草原湿地旅游、火山温泉旅游等方面均被列为开发重点；吉林省旅游业“十二五”规划中提出，要以长白山自然观光和休闲度假旅游为主打品牌构建吉林省旅游品牌系列，并将长白山生态休闲度假区作为重点旅游产品进行开发建设。

2、区位优势

长白山景区是我国5A级风景区，有丰富的动植物资源和优美的自然生态景观，为打造一流的旅游休闲度假区提供了良好的自然环境，其在国内旅游业中的重要地位亦为本项目提供了天然客源。同时，长白山景区所属行政区域位于我国东北部边境，地跨延边朝鲜族自治州的安图县、白山市的抚松县、长白朝鲜族自治县，东南与朝鲜民主主义人民共和国接壤，在吸引国际游客方面有得天独厚的优势条件。

3、人才优势

项目依托长白山管委会下属的长白山开发建设集团进行，集团自2005年成立以来一直负责长白山景区的旅游资源整合和管理工作，拥有大批具有丰富经验的旅游专业员工和管理人员。为项目的顺利实施和正常运营获利提供了充足的人才储备。

4、产业基础优势

长白山风景区经过多年建设运营，已经在规模和旅游资源整合方面具备了雄厚基础，产业发展基本成型。项目建设所在的池西区是长白山风景区的重点旅游开发区域，项目的顺利实施能够与原有产业基础互相呼应，使长白山风景区的旅游产业链条更加完整和完善，创造更大的价值。

1.2 项目建设内容及规模

1.2.1 项目建设规模

项目占地面积32公顷，总建设面积40万平方米，规划容积率为1.2。

1.2.2 建设内容

1、东北亚、俄罗斯风情餐饮、酒吧街：置身原汁原味的猎户空间，感受热情豪迈的林海雪原，享受真实亲切的农家生活，其间的小小氛围与情调，让每位游客沉浸于有如至家的温馨松弛；店内强调与游客的情感交流，营造出怡然自得的就食空间，品味东北亚文化、俄罗斯文化生活的独特方式。

2、艺术酒店：时尚、前卫，极富创造张力，艺术酒店不再只是旅行时的一处容身之所，而是客人梦想居住的地方，更是全球旅行创意人演绎智慧价值的舞台。每位思想者、商业者和旅行者在此留下的珍贵“足迹”，亦逐步酝酿成为独特的酒店文化内核。

3、养老社区、度假公寓：将长白山地区丰富的民族文化与艺术(朝鲜、满族等)融入到社区理念当中，集温泉养生、康体休闲等别具价值的优质国际养生社区。

4、购物商业步行街：建设集购物商场、时尚产品、特产专卖，影视娱乐为一体的商业步行街。

1.3 项目总投资及资金筹措

1.3.1 项目总投资（详见表1）

表1：项目总投资汇总一览表单位：万元

序号	费用名称	投资额	占总投资的比例%	备注
1	建设投资	73644	61.37
2	建设期利息	2736	2.28	资本化利息
3	流动资金	43620	36.35
	项目总投资（1+2+3）	120000	100.00

说明：表中“万元”均为人民币。

1.4 财务分析及社会评价

1.4.1 主要财务指标

项目建成后部分出售，主要商业街等出租。其中：30万平米出售收入预计为15亿元，其余10万元为持有物业出租经营，以400元平方米/每年出租，收入预计为4000万元，每年租金可上升10%。

表2：主要财务效益预测指标一览表

序号	名称	单位	指标	备注
1	营业收入	万元/a	154000.00	建成后第一年
		万元/a	4000×1.1^N-1	建成后第N年
2	利润总额	万元/a	34000.00	建成后第一年
		万元/a	4000×1.1^N-1	建成后第N年
3	全部投资财务内部收益率	%	20	所得税后
4	财务净现值（Ic=10%）	万元	50413.22	所得税后（运营期10年）
5	全部投资回收期（税后）	a	6.68	包括建设期2年

说明：表中“万元”均为人民币

1.4.2 社会评价

该项目有利于长白山旅游资源的综合利用，延伸旅游产业链条，同时补充了长白山旅游的住宿、娱乐、休闲服务功能，增加和提高长白山旅游景点接待能力和档次。项目建成后，可为约500人提供就业机会，同时也为个体业主搭建良好的发展平台。项目建设可带动周边地区经济结构的调整和旅游业产业化的发展，因此说项目的建设社会效益显著。

1.5 项目合作方式

合资，其他方式可面谈。

1.6 需外方投资方式

资金，其它方式可面谈。

1.7 项目建设地点

长白山管委会池北区(二道白河镇)，白河大街西侧、林海街西侧及东侧核心地段。

1.8 项目进展情况

目前该项目已列入池北区发展规划，可研报告正在编制中。

2. 合作方简介

2.1 基本情况

名称：吉林省长白山保护开发区管理委员会招商局

地址：长白山管委会池北经济区

法人代表：谢忠岩（管委会主任）

2.2概况：

为了加大对长白山自然保护区的保护力度，理顺各方面关系，加快培育吉林省生态旅游优势产业，实现对长白山的统一规划、统一管理、统一保护和统一开发的战略目标， 2005年 6月 29日，吉林省人民政府成立了吉林省长白山保护开发管理委员会。 2006年 1月 22日，长白山管委会挂牌。2006年7月，省政府下发《关于进一步明确长白山保护开发区管理委员会管理体制和职能权限的意见》（吉政发[2006]30号），明确长白山管委会作为省政府派出机构，正厅级建制，具有相当于市(州)政府的行政管理职权，代表省政府依法对管理区域内的经济和社会行政事务以及森林、草原、水流、山岭、土地、矿藏等自然资源实行统一领导和管理。

省政府《关于长白山保护与开发总体规划（2006—2020）的批复》（吉政函[2007]141号）明确：长白山保护开发区规划指导区面积13478平方公里，规划管理区面积3280平方公里，国家级自然保护区总面积1964.65平方公里。长白山管委会下设池西、池北、池南三个县级旅游经济区，具有相当于县级政府的行政管理职能和权限，常驻人口8.2万人。

谢忠岩，男，汉族，1969年5月出生，吉林乾安人，1991年加入中国共产党，1991年7月参加工作，中国科学院长春地理研究所环境科学专业毕业，在职研究生学历，理学博士，高级工程师。现任吉林省长白山党工委书记、长白山管委会主任。